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So geht's zu Ihrer kostenfreien Baufi-Online-Anfrage: So geht's zu Ihrer kostenfreien Baufi-Online-Beratung: Wer benötigt eine Baufinanzierung und was ist eine Baufinanzierung? In Deutschland spricht man bei der Immobilienfinanzierung immer von Baukrediten. Für alle Formen von Immobilienfinanzierungen und Hypotheken hat sich der Terminus "Baufinanzierung" etabliert.

Aufgrund der in der Regel recht hoch angesetzten Erwerbskosten einer Liegenschaft brauchen die meisten Gastfamilien, Häuserkäufer, Privatwohnungen/Hausbesitzer und Firmen eine Baukostenfinanzierung, die die Kluft zwischen Kauf- und Anschaffungsnebenkosten auf der einen und investiertem Kapital auf der anderen Straßenseite ausfüllt. Bei Baufinanzierungen wird daher zwischen Fremd- (Bankkredite) und Eigenmitteln (der Teil, den Sie selbst einbringen) unterschieden.

Worum geht es bei einem Baukredit? Der Gesamtbetrag eines Baukredits leitet sich aus dem gebundenen Kapital und dem erforderlichen Fremdkapital ab. Baufinanzierungen mit Eigenkapital: Das Eigenmittel sollte für jede solide Baufinanzierung verwendet werden. Weil jeder EUR, den Sie mit Ihrem eigenen Kapital aufnehmen und den Sie nicht extern bezahlen müssen, langfristig zinst.

Die Eigenmittel umfassen alle verfügbaren kostenlosen Finanzmittel, die zum Erwerbszeitpunkt der Immobilie nicht an anderer Stelle binden sind. Das Eigenmittel eines Baukredits umfasst neben Kontokorrentguthaben und Tagesgeldern auch Wertpapierdepots, Bauspareinlagen, Ratenwerte in Lebensversicherungspolicen und zum Beispiel ein bereits im Familienbesitz befindliches Bauland. Bauleistungen, die als so genannte Eigenbeiträge (auch "Muskelhypothek" genannt) erbracht werden, sind ebenfalls in den eigenen Mitteln eines Baukredits enthalten.

In der Regel ist es ein Bankkredit, der durch einen Grundbucheintrag auf dem zu finanzierenden Grundstück gesichert ist und mit einem fixen Rückzahlungssatz von in der Regel ein bis zwei Prozentpunkten zurückgezahlt wird. Der Rückzahlungsbetrag ist sowohl für die Summe der Monatsraten (je größer die Rückzahlung, desto größer die Summe der Monatsraten aus dem Baudarlehen) als auch für die Duration der Kreditlaufzeit (je größer die Rückzahlung, desto geringer die Laufzeit).

Festzinskredite sind dadurch gekennzeichnet, dass neben den Darlehenszinsen keine fortlaufende Rückzahlung stattfindet, sondern regelmässige Zahlungen (Sparraten oder Beiträge) in einen Vertrag, eine Krankenkasse oder einen Investitionsfonds erfolgen und diese daher monatsweise gespeichert werden, bis sie das Kreditdarlehen am Fälligkeitsdatum nach Möglichkeit - und vorzugsweise - in einem Betrag zuruckzahlen.

Hinzu kommt die für die Beteiligten sehr ärgerliche Notwendigkeit einer ungeplanten Folgefinanzierung, da die Originalplanung nicht mehr funktioniert und die Baukosten dann höher als ursprünglich vorgesehen ausfallen. Diese haben in der Regel einen höheren Tilgungsanteil und damit eine insgesamt größere Ratenzahlung, haben aber kein Zinsrisiko, da es am Ende der Festzinsperiode kein Restkredit gibt, der weiter zu finanzieren wäre.

Dabei ist zu beachten, dass die Zinssätze für Baufinanzierungen (Hypotheken, Baufinanzierungen und Annuitätendarlehen) bereits recht tief sind und viele Altspartarife aus der Historie mit fünf bis vier Prozentpunkten für den Bausparvertrag wesentlich höhere Zinssätze bieten. Es kann daher sinnvoll sein, auf einen verhältnismäßig teuren Wohnungsbaudarlehen zu verzichtet und nur die Ersparnisse aus dem Bausparkonto als Eigenmittel für die Bauherrenfinanzierung zu verwenden.

Eine nachrangige Finanzierung ist immer dann erforderlich, wenn die erste Rangfolge im Kataster des zu finanzierenden Objekts bereits von einer anderen Hausbank gesperrt ist. Das gilt in der Regelfall für die Nachfinanzierung (weshalb diese so weit wie möglich zu vermeiden ist), kann aber auch für die normale Bauwerksfinanzierung gelten. Dies ist der Fall, wenn kein oder nur sehr kleines Eigenmittel für die Baukostenfinanzierung verwendet wird.

Meistens werden von den meisten Kreditinstituten Finanzierungen bis zum maximalen Anschaffungspreis einer Liegenschaft durchgeführt. Nachrangige Darlehen sind im unmittelbaren Verhältnis zu erstklassigen Baukrediten zumeist recht kostspielig und können nur durch den Eigenkapitaleinsatz vermieden werden. Verbundene Kredite im Zusammenhang mit der Baudurchführung sind, wie der Begriff schon sagt, Baufinanzierungen, die im eigenen Personenkreis aufgenommen werden, um den Finanzierungsbedarf für den Erwerb von Immobilien zu decken.

Erfahrungsgemäß schrecken Interessenten oft davor zurück, diese Form der Bauwerksfinanzierung in Anspruch zu nehmen, weil sie nicht um Geld im Familienverband "betteln" wollen. Berücksichtigt man jedoch, dass das Alternativwerk des Kapitalgebers bei einer Hausbank keine höhere Verzinsung bringen darf, als andererseits für die Verzinsung einer Bauwerksfinanzierung herangezogen werden muss, so macht es sinnvoll, die Eigenmittel im Familienverbund ggf. gegen Verzinsung zu verwenden.

Zum einen verbleiben die Zinsen dann in der eigenen Gastfamilie und zum anderen werden die damit verbundenen Darlehen analog zum Kapital bei einer Bau-Finanzierung betrachtet. Die Verwendung eines entsprechenden Darlehens kann die Bedingung für die gesamte Bauwerksfinanzierung reduzieren. CAP-Darlehen: Das GAP-Darlehen ist eine spezielle Art der Bauindustrie. Bei längerfristigen Zinserhöhungen kann das GAP-Darlehen noch in ein Baukredit mit festem Zinssatz umgewandelt werden.

Die Fangmenge setzt sich aus der Gebühren höhe zusammen, die die Banken für CAP-Kredite erheben (zwischen 1,5 und 3% des Darlehensbetrags). Es ist sinnvoll, ein Baudarlehen in ein festverzinsliches Teil- und ein Agrardarlehen aufzuteilen, da ein GAP-Darlehen nicht das gesamte Baudarlehen darstellen sollte. Unter einem Terminkredit versteht man ein Kredit, bei dem bereits zu den jetzigen Bedingungen ein rechtlich bindender Kreditvertrag abgeschlossen wird, der aber in die Richtung der zukünftigen Entwicklung weis. So wird es zum Beispiel drei Jahre dauern, bis ein bestehender Baukredit zurückgezahlt wird.

Terminkredite können nur zur Sicherung einer vorhandenen Bauwerksfinanzierung (Folgefinanzierung) eingesetzt werden. Ein Forward-Darlehen mit dem Zweck, eine Liegenschaft in fünf Jahren zu kaufen, kann zum Beispiel nicht beantrag. Lediglich der Ersatz einer vorhandenen Finanzierungsmöglichkeit ist durch ein Terminkredit möglich. Das Risiko eines Forward-Darlehens besteht darin, dass der aktuelle Zins bereits bekannt ist, während es vollkommen unsicher ist, wie sich die Zinsen für Baugelder bis zum Ende der laufenden Baufinanzierungsperiode entwickelt werden (Zinsrisiko).

Warum ein guter Baudarlehen? Bei der Bestimmung der Gesamtbaukosten (Gesamtkostenermittlung) einer Bauunternehmung treten die meisten Planungsirrtümer auf. Zur langfristigen Tragfähigkeit eines Baukredits muss neben einer kompletten Kostenrechnung auch ein korrespondierender Zwischenspeicher in die Gesamtkostenplanung eines Neubauprojekts einbezogen werden. Zum Gesamtkostennachweis: Gerade in wirtschaftlich schwierigen Fällen sollte eine Bauwerksfinanzierung durch eine dementsprechend lange Zinsbindungsdauer (10, 15, 20 oder gar 30 Jahre fest) erlangt werden.

Es erzeugt Plansicherheit - im besten Falle über die ganze Laufzeit der Bauwerksfinanzierung - auch wenn der Zinssatz etwas über dem von kurzen Festzinsperioden liegt. Es bei der Bauwerksfinanzierung handelt es sich in der Praxis in der Tat um große Beträge, die den Bestand eines Privathaushaltes oder einer Privatfamilie rasch gefährden können, wenn etwas nicht in Ordnung ist.

Zu dem BLOG-Artikel: "Was macht einen guten Baudarlehen aus"?

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