Vorfälligkeitszinsen bei Verkauf

Verzugszinsen beim Verkauf

Tipp: Berücksichtigen Sie beim Verkauf Ihres Hauses die Zinsen auf die vorzeitige Rückzahlung. Der vorzeitige Rückkauf beim Verkauf der Wohnung / des Hauses kann innerhalb der zehnjährigen Verkaufsfrist einen erheblichen Betrag erreichen, z.B. Anzeigen in Zeitungen; Vorfälligkeitsentschädigung: Vorteil dieser Variante ist, dass der Kreditnehmer genau weiß, wie hoch der Erlös aus dem Verkauf war.

Die EStH 2010 - ½bersicht

Um zwischen ertragsabhängigen Aufwendungen, Abschlusskosten und Produktionskosten >BMF vom 20. Oktober 2003 (BStBl I S. 546), >Fonds, geschlossenen Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum zwischen Beendigung und Abwicklung im Rahmen einer Bauherrnbeteiligung zurückzuführen sind, zu unterscheiden, entstehen ertragsabhängige Aufwendungen auch dann, wenn noch keine Erträge erwirtschaftet worden sind (>BFH vom 4. März 1997 - Bundessteuerpflichtigengesetz II S. 610).

Auszahlungen, die aufgrund von Überbeanspruchung, Vertragsverletzung oder Zurückbehaltung eines Miet- oder Leasingobjektes erfolgen (>BFH vom 22.4.1966 - HStBl III S. 395, vom 29.11.1968 - HStBl 1969 II S. 184 und vom 5.5.1971 - HStBl II S. 624). Habenzinsen aus einem mit einer Immobilie zur Erzielung von Erträgen zeitlich eng verbundenen Vertrages (>BFH vom 9. November 1982 - BCBl 1983 II S. 172 und BMF vom 28. Februar 1990 - BCBl I S. 124).

Ausgleichszahlungen eines potenziellen Mieters an Grundbesitzer zur Kündigung aus einem Vorvermietungsvertrag ( >BFH vom 21.8. 1990 - Bundessteuergesetz 1991 II S. 76). Verzugsbeträge, die von einem Finanzinstitut oder einem Dritten (z.B. Käufer) erstattet wurden und als einkommensbezogene Aufwendungen in Abzug gebracht wurden (>BFH vom 22.9. 1994 - Bundessteuergesetz 1995 II S. 118).

Erträge aus Vermietung und Leasing bestehen nicht, wenn das verdammtum nur eine abhängige Rechnungsposition zur Veranlagung einer Vorauszahlungsstrafe ist ( ">BFH vom 19.2.2002 - HStBl 2003 II S. 126). Allokationen und Zuschläge, die der Hausherr für die Neben- oder Bewirtschaftungskosten berechnet (>BFH vom 14.12.1999 - HStBl 2000 II S. 197).

Mietet ein Mitarbeiter an seinen Auftraggeber ein in seinem Hause oder seiner Ferienwohnung befindliches und von ihm genütztes Gebäude, so erwirtschaftet er nur dann Einnahmen aus Miete und Leasing, wenn die Büronutzung im primären Interessen des Auftraggebers liegt; in allen anderen Faellen ist die "Mietzahlung" als Lohn steuerpflichtig (>BMF vom 13.12.2005 - Bundessteuergesetz 2006 I S. 4).

Mietzinsen des Auftraggebers für eine vom Mitarbeiter an den Auftraggeber gemietete Werkstatt, in der ein Firmenwagen geparkt ist (>BFH vom 7.6. 2002 - Bundessteuergesetz II S. 829). Staatliche Subventionen (Zuschüsse oder nicht rückzahlbare Kredite ), die ein Gebäudeeigentümer im Zuge des so genannten dritten Förderkanals für Nutzungs- und Mietpreisverpflichtungen erhalten hat (>BFH vom 14. Oktober 2003 - BundestBl 2004 II S. 14).

Gebühren für die Nutzung einer Liegenschaft im Rahmen von Baumaßnahmen auf dem benachbarten Gelände, auch wenn die Liegenschaft mit einem zu Wohnzwecken genutzten Gelände gebaut wird (>BFH vom 2.3. 2004 - Bundessteuerbehörde II S. 507). Mietpreise, die der Rückgabeberechtigte vom Veräußerungsberechtigten gemäß 7 Abs. 7 S. 2 MG ( ">BFH vom 11.1. 2005 - GStBl II S. 480) erhält.

Die Baurechtszinsen für ein Erbbauberechtigung auf einem Privatgrundstück sind Teil der Vermietungs- und Pachterlöse (>BFH vom 20.9. 2006 - Bundessteuergesetz 2007 II S. 112). Entwicklungsbeiträge, die der Pächter zusätzlich zum Grundbetrag zahlt, werden erst bei Erreichen der Wertsteigerung an den Pächter gezahlt (>BFH vom 21.11.1989 - Bundessteuergesetz 1990 II S. 310).

Die von ihm bezahlten Entwicklungskosten kann der Erbbaubegünstigte nur als einkommensbezogene Aufwendungen über die Dauer des Erbbauberechts verteilen (>BMF vom 16. Dezember 1991 - Bundessteuerbehörde I S. 1011) aufrechnen. Wird das vom Erbbauherrn in Wahrnehmung des Erbbauberechts gebaute Objekt nach Ablauf des Erbbauberechts gemäß den Regelungen des Erbrechtsvertrages ersatzlos auf den Erbbauherrn übertragen, so ergibt sich eine zusätzliche Entschädigung für die vorherige Umnutzung im Falle des Erbbauherrn (>BFH vom 11. Dezember 2003 - ErbBStBl 2004 II S. 353).

Instandhaltungsaufwendungen nach Mietvertragsbeendigung und vor Eigennutzungsbeginn sind in der Regel keine einkommensbezogenen Kosten. In der Regel sind die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, die während der Mietzeit an einem vom Mieter nachgenutzten Objekt vorgenommen werden, als einkommensbezogene Kosten absetzbar (>BFH vom 10.10.2000 - HStBl 2001 II S. 787).

In Ausnahmefällen sind sie als einkommensbezogene Aufwendungen nicht abzugsfähig, wenn die Massnahmen für die Eigennutzung vorgesehen sind und auf die Mietzeit vorgetragen werden. Das gilt vor allem dann, wenn sie für die Sanierung oder Erhaltung der gemieteten Räume und des Bauwerks in einem bereits beendeten Mietvertrag (>BMF vom 26. November 2001 - HStBl I S. 868) nicht sachlich notwendig sind, zur Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Produktionskosten >R 22. 1 und R 6.4. Die reminflüssige Grundpfandrechtsbelastung mit Grundpfandrechten stellt an sich keinen betriebswirtschaftlichen Zusammenhangeboten des Leihgebäudes mit den Einnahmen aus Miete und Leasing dar.

Die Verzinsung der Schuld eines durch eine Grundschuld gesicherten Darlehens auf ein anderes Objekt ist daher für das Objekt zu beachten, für das das Grundstück genutzt wurde (>BFH vom 6. Oktober 2004 - Bundessteuergesetz 2005 II S. 324). Wenn der Begünstigte ein Kredit zur Tilgung von Grundpfandrechten aufnimmt, die er zur Sicherung von Drittschulden gestellt hat, können die für dieses Kreditgeschäft anfallenden Zins- und Darlehenskosten nicht als einkommensbezogene Aufwendungen von seinen Einnahmen aus Miete und Leasing abgezogen werden (>BFH vom 29.7.1997 - Bundessteuergesetz II S. 772), unterbleibt dies.

Der darauf entfallende Fremdkapitalzins ist als ertragsabhängiger Aufwand aus den Einnahmen aus Mieten und Pachten abzugsfähig (>BFH vom 19.8. 1998 - Bundessteuergesetz 1999 II S. 353). Das Gleiche trifft zu, wenn das Generalbetriebsdarlehen durch ein Neugeschäft ersetzt wird (>BFH vom 25.1.2001 - Bundesamt für Verkehr (BStBl II) S. 573), die Finanzaufwendungen für ein noch nicht erschlossenes Objekt sind als im Voraus angefallene ertragsabhängige Aufwendungen abzugsfähig, wenn ein wirtschaftli -cher Sachverhalt im Zusammenhangnis mit der nachträglichen Entwicklung und dem Pachtvertrag des Bauwerkes steht (>BFH vom 8.2.1983 - BGStBl II S. 554).

Eine solche wirtschaftliche Verbindung ist auch beim Kauf von Grundstücken mit Bebauungserwartung nicht auszuschließen, wenn der Käufer erwarten kann, dass er in absehbarer Zeit auf dem Gelände bauen kann und dass er versuchen wird, seine erkennbaren Vorhaben, dauerhaft zu bauen, umzusetzen (>BFH vom 4. Juni 1991 - BaustBl II S. 761).

Wenn ein zur Refinanzierung eines Leasingobjektes aufgenommener Kredit mit einer Vorauszahlungsstrafe zurückgezahlt wird, das Objekt aber weiter vermietet wird, ist die Vorauszahlungsstrafe als einkommensabhängiger Aufwand von den Einnahmen aus Vermietung und Leasing abzugsfähig. Handelt es sich dagegen um eine mit dem Verkauf der Immobilie verbundene Vorauszahlung, ist ein Verrechnung als Werbungsaufwand von den Einnahmen aus Miete und Leasing nicht möglich, auch wenn abzugsfähige Ausgaben mit dem getilgten Kredit unmittelbar mitfinanziert wurden oder wenn mit dem Verkaufserlös eine andere Einnahmequelle (z.B. ein anderes Mietobjekt) festgestellt wird (>BFH vom 6. Dezember 2005 - BaBStBl 2006 II S.

265 ) sind Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum nach Nutzungsbeendigung zur Generierung von Erträgen aus Miete und Leasing zurückzuführen sind, nicht als ertragswirksame Aufwendungen abzugsfähig, wenn die Fremdkapitalmittel zur Deckung der Anschaffungs- oder Produktionskosten verwendet wurden (>BFH vom 16. September 1999 - Bundessteuergesetz 2001 II S). 528 ), Fremdkapitalzinsen, die nach der obligatorischen Versteigerung eines bereits gemieteten Objekts anfallen, weil der Erlös der Versteigerung nicht zur Rückzahlung des zur Deckung der Anschaffungs- oder Produktionskosten gewährten Darlehens ausreichte, sind nicht als einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig (>BFH vom 12.11. vom 12.11. vom 12.11.vom 12.11.2009).

Die Fremdkapitalzinsen, die nach Einstellung der Vermietungstätigkeiten für Kreditfonds zur Deckung unmittelbar abzugsfähiger einkommensbezogener Aufwendungen während der Vermietungsphase gezahlt werden, sind als nachfolgende einkommensbezogene Aufwendungen in den Einnahmen aus Vermietung aufzufangen. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Erlös aus dem Verkauf zur Rückzahlung der Schulden gereicht hätte (>BMF vom 3. Mai 2006 - HStBl I S. 363).

Dazu gehören auch Notarkosten zur Sicherung eines Kredits (>BFH vom 1.10. 2002 - Bundessteuergesetz 2003 II S. 399) oder Abschlusskosten für einen Bausparvertrag, der entsprechend seiner Zweckbestimmung zur Rückzahlung eines Finanzierungskredits für den Kauf eines gemieteten Grundstücks diente ( >BFH vom 1.10. 2002 - Bundessteuergesetz 2003 II S. 399). 398 ) als ertragsabhängige Aufwendungen abzugsfähige Fremdkapitalzinsen, Damm oder Zinsbegrenzungsprämien sind als ertragsabhängige Aufwendungen in Hoehe des vom betreffenden Kreditnehmer an die Bank geleisteten Betrages abzugsfähig, sofern unter Beruecksichtigung der entsprechenden Zinslast die marktueblichen Werte nicht ueberschritten werden (>BMF vom 20. Oktober 2003 - Bundessteuergesetz (BStBl I S. 546).

An den Verkäufer zurückerstattete Schadens-/Rabattbeträge sind Teil der Erwerbskosten des Käufers und können nicht als einkommensbezogene Aufwendungen abgezogen werden, wenn im Rahmen des Kaufvertrages die obligatorische Rückerstattung des Schadens-/Rabattbetrags als Teil des Verkaufspreises vertraglich festgelegt worden ist. Wurden dagegen die Bedingungen für die Schuldenübernahme und die damit zusammenhängende Zahlung des Disagios außerhalb des Grundstückskaufpreises festgelegt und ist der Kauf der Immobilie nicht unbedingt an die Schuldenübernahme gebunden, so kann die Rückerstattung des Disagios in die eigenen Finanzierungskosten des Käufers einbezogen werden, für die der Abzug von einkommensabhängigen Aufwendungen erlaubt ist (>BFH vom 17. Februar 1981 - Bundessteuergesetzblatt II S.).

466 ) Wenn die Ehepartner gemeinschaftlich ein gemeinsames und mehrere Kredite zur Refinanzierung eines zu einem von ihnen gehörenden gemieteten Hauses aufnehmen, sind die Fremdkapitalzinsen in voller Höhe als einkommensbezogene Aufwendungen von den Einnahmen aus Miete und Leasing des Ehepartners des Eigentümers abzugsfähig, unabhängig davon, mit welchen Zahlungsmitteln er bezahlt wird (>BFH vom 01/07/1998). Wenn ein Ehepartner allein ein Kredit zur Verfügung stellt, um ein gemietetes Gebäude des anderen Ehepartners zu finanzieren, sind die vom Nicht-Eigentümer-Ehepartner bezahlten Fremdkapitalzinsen nicht abzugsfähig.

wenn er seine Mieterträge auf das Bankkonto des anderen Ehepartners überträgt, mit der Auflage, dass dieser die Fremdkapitalzinsen aus ihm zahlt (>BFH vom 2.12.1999 - GStBl 2000 II S. 310 und S. 2). Lediglich soweit die vom Eigentümergatten verwendeten eigenen Mittel (Mieteinnahmen) auch die ausschließlich vom Nicht-Eigentümergatten zu zahlenden Zinszahlungen abdecken können, ist dieser Zinsabzug als einkommensbezogene Ausgaben des Eigentümergatten möglich (>BFH vom 4.9.2000 - BundestBl 2001 II S).

785 ) Wird eine durch ein Kreditfinanzierungsobjekt verkauft und wird nur ein Teil des Veräußerungserlöses dazu genutzt, Mieteinnahmen aus dem Erwerb einer anderen Liegenschaft unter Beibehaltung des Kredits zu erwirtschaften, so kann vom Weiterbildungsdarlehen nicht mehr Fremdkapitalzinsen als einkommensbezogene Aufwendungen abgesetzt werden als der anteilige Betrag der Einstandskosten der neuen Liegenschaft am Gesamterlös aus dem Verkauf (>BFH vom 28.01.09).

Die Fremdkapitalzinsen, die der Käufer einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie für den Zeitpunkt nach der Übertragung von Eigentum, Nutzung, Belastungen und Gefährdungen bis zur später auftretenden Reife des Verkaufspreises auf den Verkäufer vertragsgemäß bezahlt, sind als einkommensbezogene Aufwendungen absetzbar (>BFH vom 27.7.2004 - Bundessteuergesetz II S. 1002).

Wenn ein als Kredit erhaltener Betrag nicht zur Verrechnung von Ausgaben im Rahmen der Vermietung verwendet wird, sondern an einen Cash-Pool übertragen wird, aus dem die Ausgaben später bezahlt werden, können die Fremdkapitalzinsen nicht als einkommensbezogene Ausgaben abgezogen werden (>BFH vom 29. März 2007 - Bundessteuergesetz (BStBl II S. 645). Der Aufwand für ein zur Beitragsfinanzierung aufgelegtes Kreditgeschäft kann als Werbungsaufwand abgezogen werden, wenn die kapitalbildende Lebensversicherung zur Tilgung von zum Kauf von Mietobjekten aufgenommenen Krediten verwendet wird (>BFH vom 25. Februar 2009 - Bundessteuergesetz II S. 459).

Unterscheidung zwischen ertragsabhängigen Aufwendungen, Abschlusskosten und Produktionskosten >BMF vom 20. Oktober 2003 (BStBl I S. 546). Provisionen, die vom Equity Intermediär an Fondsaktionäre gezahlt werden, reduzieren die Akquisitionskosten des Objekts, da die Kommissionszahlungen Teil der Akquisitionskosten sind (>BFH vom 26. Februar 2002 - Bundessteuergesetz II S. 796). Sieben Sätze 2 MG an den Rückstellungsberechtigten sind Negativumsätze im Jahr des Abgangs (>BFH vom 11.1. 2005 - HStBl II S. 456).

Über die einkommensteuerliche Erfassung von Nutzungs- und sonstigen Nutzungsrechten für Erträge aus Miete und Leasing >BMF vom 24. Juli 1998 (BStBl I S. 914) unter Einbeziehung der vom BMF vorgenommenen Ergänzungen vom 9. Februar 2001 (BStBl I S. 171) und 29. Mai 2006 (BStBl I S. 392).

Die Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft mit positivem Kapitalanlageergebnis und negativem Vermietungsergebnis muss die Erträge aus dem Anlagevermögen beinhalten (>BFH vom 15. Oktober 1996 - HStBl 1997 II S. 250). Für die Anmietung von gemeinsam für den Betreib einer soziopädagogischen Gemeinschaft genutzten Räumlichkeiten bildet die Unterteilung nach der Anzahl der Wohnungsnutzer einen sachlichen Gradmesser, der eine einfache und unbedenkliche Unterscheidung zwischen steuerbarer Flächennutzung und privater Wohnraumnutzung erlaubt (>BFH vom 25. Juni 2009 - BundestBl 2010 II S. 122).

Über die Zuordnung der Erträge aus der Vermietung und dem Leasing in treuhänderischen Beziehungen >BMF vom 1.9. 1994 (BStBl I S. 604), in treuhänderischen Beziehungen >BFH vom 25.7. 1995 (BStBl 1996 II S. 128). Die Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft mit positivem Kapitalanlageergebnis und negativem Vermietungsergebnis muss die Erträge aus dem Anlagevermögen beinhalten (>BFH vom 15. Oktober 1996 - HStBl 1997 II S. 250).

>Die nach dem WEG an den Sachwalter geleisteten Zuwendungen zur Instandhaltungsrückstellung sind erst bei Auszahlung der Summen für Instandhaltungsmaßnahmen als einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig (>BFH vom 26.1.1988 - SStBl II. 577 ), die als Dauerbelastung zu bewerten sind, nur zu unmittelbar abzugsfähigen einkommensabhängigen Aufwendungen in Hoehe des darin enthaltenem Zinsaufwandes; es bestehen Abschlusskosten in Hoehe des Barwertes der Dauerbelastung, die, soweit der Gegenwert auf das Gebaeude entfuellt ist, als einkommensabhängige Aufwendungen in Festbetragsform absetzbar sind (>BFH vom 577. Januar 2009, S. 1).

Die Stundungszinsen für die Grunderwerbssteuer auf ein mietverdienendes Gebäude sind Teil der unmittelbar absetzbaren einkommensabhängigen Aufwendungen (>BFH vom 25.7.1995 - BGBl II S. 835), ein separates Entgelt für nicht wirklich erbrachte Architektenleistungen ist nicht Teil der Produktionskosten eines später erstellten weiteren Bauwerkes, kann aber als einkommensabhängige Aufwendungen abgezogen werden (>BFH vom 8.9.1998 - BGStBl 1999 II S. 47).

20 ) stellt die Vergütung für eine Aufsichtsperson, die ausschliesslich zum Zwecke der Vermögensverwaltung bestellt wird, ertragsabhängige Aufwendungen auf die mit den betreuten Kundenvermögen erwirtschafteten Erträge dar, sofern die Geschäftstätigkeit der Aufsichtsperson weder für die kurzfristige Liquidation der Vermögenswerte noch für die Bewirtschaftung von einkommenslosen Vermögenswerten besteht (>BFH vom 14.9. Auch nach Wegfall der Einnahmeabsicht können bisher angefallene zwecklose einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig sein, wenn sie entstanden sind, um sich von einer fehlgeschlagenen Anlage zu trennen und damit die anfallenden vergeblichen Aufwendungen zu beschränken (>BFH vom 16.01.1999).

Die Kosten für ein Schadstoffgutachten, das der Ermittlung der von einem Pächter verursachten Bodenkontaminationen entspricht, können als einkommensbezogene Kosten abzugsfähig sein (>BFH vom 17.7.2007 - BItBl II S. 941). Kosten für die Behebung von Schäden, zu denen sich der Veräußerer im Mietwohnungskaufvertrag verpflichtete (>BFH vom 23.1. 1990 - BundStBl II S. 465), Auszahlungen von anteiligen Grundstückseinnahmen an den geschiedenen Ehepartner auf der Grundlage eines Scheidungsvergleichs zum Ausgleich von Gewinnen (>BFH vom 8.12. 1992 - BundStBl 1993 II S. 434), von einem Mitbesitzer (>BFH vom 2002/12. 1992 - BundStBl) unterfinanzierte Beträge.

94 - Bundessteuergesetz 1995 II S. 534), Ausgaben für den geplanten Verkauf einer Immobilie, auch wenn die Immobilie noch gemietet ist (> Bundessteuergesetz vom 19. Dezember 1995 - Bundessteuergesetz 1996 II S. 198), Ausgaben, die während eines Zeitraums anfallen, in dem der Käufer selbst in die erworbene oder errichtete Ferienwohnung einziehen wollte, auch wenn er sich nachträglich entschied, diese zu vermieten (> Bundessteuergesetz vom 24.12.1995 - Bundessteuergesetz 1996 II S. 198).

Sie werden auf der Grundlage eines Anspruchs auf Rückzahlung des Spenders wegen Verelendung gemäß 528 Abs. 1 BGB (>BFH vom 19.12.2000 - GStBl 2001 II S. 15) bezahlt. Dies trifft auch dann zu, wenn die betreffende Leistung während der Mietzeit noch erbracht wird (>BFH vom 14.12.2004 - HStBl 2005 II S. 343), im Rückgabeverfahren nach dem MG zur Kompensation von Reparatur- und Modernisierungskosten an einem rückgebauten Bauwerk (>BFH vom 11.1.2004 - HStBl 2005 II S. 343) oder bei einem vom Ver kaeufer zu vertretenden Objekt (>BFH vom 14.12.2004 -HBStBl 2005 II S. 343).

Die Entschädigungszahlungen an den Pächter für die vorzeitige Evakuierung der Immobilie, wenn der Pächter sie für eigene Wohnzwecke nutzen will (>BFH vom 7. Juli 2005 - GStBl II S. 760), Schäden aus Optionsgeschäften auch wenn Mieterträge zur Durchführung der Optionsgeschäfte herangezogen werden und die investierten Mittel zur Wiedernutzung für Vermietungszwecke bestimmt sind (>BFH vom 18. September 2007 - GStBl 2008 II S. 26).

Der zweite Wohnsteuerabzug ist als Werbungsaufwand mit dem Zeitanteil der Wohnungsvermietung an sich ändernde Urlaubsgäste abzugsfähig (>BFH vom 15.10.2002 - GStBl 2003 II S. 287).

Die Datenerhebung beim Kreditantrag erfolgt durch: smava GmbH Kopernikusstr. 35 10243 Berlin E-Mail: info@smava.de Internet: www.smava.de Hotline: 0800 - 0700 620 (Servicezeiten: Mo-Fr 8-20 Uhr, Sa 10-15 Uhr) Fax: 0180 5 700 621 (0,14 €/Min aus dem Festnetz, Mobilfunk max. 0,42 €/Min) Vertretungsberechtigte Geschäftsführer: Alexander Artopé (Gründer), Eckart Vierkant (Gründer), Sebastian Bielski Verantwortlicher für journalistisch-redaktionelle Inhalte gem. § 55 II RStV: Alexander Artopé Datenschutzbeauftragter: Thorsten Feldmann, L.L.M. Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg, Berlin Registernummer: HRB 97913 Umsatzsteuer-ID: DE244228123 Impressum