Vorzeitige Ablösung Darlehen

Vorfällige Rückzahlung des Darlehens

Es kann sein, dass Sie die Immobilie vor einiger Zeit selbst gekauft und zu diesem Zweck bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen haben, das möglicherweise ohne Vorauszahlung vorzeitig zurückgezahlt werden kann, auch wenn Sie als Kunde keine falschen Widerrufsbelehrungen erhalten haben. Oftmals denken Kreditnehmer auch an eine Umschuldung mehrerer Kredite aus Gründen der Vereinfachung, so dass sie sich von nun an nur noch mit der Rückzahlung eines Kredits befassen müssen. Ist es sinnvoll, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen? Hinweise darauf, wie eine Rückzahlung eines Kredits eher funktioniert, Beratung zu KfW-Darlehen und Vorfälligkeitsentschädigungen Die größten Einsparungen kommen natürlich durch eine vorzeitige Rückzahlung auf einen Schlag. Einige Kreditnehmer kommen während der Laufzeit des Darlehens in Geld, z.B. weil sie eine Erbschaft gemacht haben oder eine Auszahlung aus einer Investition erhalten.

Dr. Erich J. Groß und Gesellschafter GbR

Besteht ein Kreditnehmer gegen die Realkreditbank einen Antrag auf Genehmigung einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits gegen eine entsprechende Frührückzahlungsgebühr, so kann er, wenn der Verkauf des belastetes Objektes keine Rückzahlung des Kredits voraussetzt, statt dessen auch die Genehmigung eines einfachen Austauschs der vertraglich festgelegten Wertpapiere gegen einen sonst unveränderten Kreditvertrag verlangen, wenn der Umtausch von Wertpapieren mangels schützenswerten Egozinsen von dem Kreditunternehmen angemessen erwartet werden kann.

Das ist der Falle, wenn eine vom Kreditnehmer als Ersatzbetrag bereitgestellte Grundgebühr das Verlustrisiko der realen Kreditbank ebenso wie die der Kreditnehmerin vertragsgemäß gewährte Grundgebühr deckt, der Kreditnehmer willens und in der Lage ist, alle mit dem Austausch von Sicherheiten zusammenhängenden Aufwendungen zu übernehmen und das Kreditunternehmen keine Benachteiligungen fürchten muss, z.B. bei der Verwal-tung oder Verwertungder Ersatzbürgschaften.

Fakten: Die Cl. verlangt die Rückerstattung einer Vorfälligkeitsgebühr plus Zins von der KfW. Gesamtbank. Die Anwaltskanzlei hat am 13./16.6. 1997 einen Darlehensvertrag mit dem Rechtsvorgänger der Firma Bechl. über ein Darlehen von 130.000 DEM mit einem auf zehn Jahre festgelegten Zins abgeschlossen. Wie vereinbart, wurde das Darlehen durch eine erstklassige Grundpfandrecht in Höhe von 130.000 DEM auf das finanzierte, 197 m große Wohneigentum der Klasse gesicher.

Der Sachbearbeiter hat mit Schreiben vom 4. Januar 2001 um Auskunft darüber gebeten, unter welchen Voraussetzungen das Darlehen zurückgezahlt werden kann, wenn das belastete Grundstück verkauft und ein anderes Haus gekauft wurde, und ob der Sachbearbeiter der Übertragung der Grundschuld nach dem Grundstücksverkauf zustimmt. Unter 18.1. 2001 erwiderte die Bekl., dass die Rückzahlung des Kredits gegen Entrichtung einer Vorauszahlungsstrafe möglich sei; ob der vorhandene Kredit auf ein anderes Sicherungsobjekt übertragbar sei, könnte ohne Einreichung geeigneter Dokumente nicht versprochen werden.

Der Sachbearbeiter hat nach Abgabe eines Marktwertgutachtens über die zu übernehmende 506 m große Liegenschaft mit einem angegebenen Marktwert von TDM 8.000 die vom Sachbearbeiter geforderte vorzeitige Rückzahlung berechnet und sich geweigert, das durch eine Grundgebühr auf die zu übernehmende Liegenschaft gewährte Darlehen "auf der Basis gescha eftspolitischer Entscheidungen" zu sichern, auch nachdem der Sachbearbeiter den Sachbearbeiter darüber informiert hatte, dass die Bestimmung der Grundpfandrechtes auf höchster Ebene gewährleistet sein würde.

Anschließend hat der Sachbearbeiter das Hypothekendarlehen zurückgezahlt und die vom Sachbearbeiter geforderte vorzeitige Tilgungsgebühr von 7.112,32 DEM plus 500 DEM Bearbeitungsgebühr gezahlt, ohne eine rechtliche Verpflichtung anzuerkennen und unter Einforderung. 612,32 DEM zzgl. Zins forderte der Sachbearbeiter die Tilgung der Frührückzahlungsgebühr und der Bearbeitungsgebühr, da der Sachbearbeiter nach Treu und Glauben zur Fortführung des Darlehensvertrags mit Tausch der Wertpapiere an den verliehenen Immobilien gezwungen gewesen sei.

Diese Summe ist auf die Gesellschaft nach 354 I HGB zurückzuführen, und zwar ungeachtet der Frage, ob sie verpflichtet war, die von der Gesellschaft angebotenen Grundschulden in Höhe von 130.000 DEM auf ihr neuerworbenes Wohnungseigentum als Ersatzbürgschaft anzunehmen. Ungeachtet der Einreichung des Bewertungsberichts für diese Immobilie und der Überprüfung durch den Beklagten, ob ihre Verschuldung als Ersatzbürgschaft anzusehen ist, hat der Sachbearbeiter den Beklagten unter 19. Juni 2001 ersucht, die vorzeitige Rückzahlungsstrafe für die Rückzahlung des Kredits von 130.000 DEM zum 31. August 2001 zu errechnen.

Je nach den Gegebenheiten konnte der Sachbearbeiter diese vom Sachbearbeiter angeforderte und mit viel Mühe verbunden Dienstleistung nur gegen Entrichtung einer Gebühr in Anspruch nehmen. Der von der Firma BKl. berechnete Betrag der Gebühr hat keinen Einfluss auf die Beschwerde.

a) Der Bundesrat hat in seinem Grundsatzentscheid vom 1. Juli 1997[1] beschlossen, dass bei einem festverzinslichen Darlehen mit fester Vertragslaufzeit der Bedarf des Kreditnehmers an einer anderen Verwertungsform des geliehenen Vermögens zu einer Rückzahlungsverpflichtung des Kreditgebers führen kann, der eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens gegen eine entsprechende Frührückzahlungsgebühr vorsieht.

Dies trifft vor allem dann zu, wenn die Absicht zur Veräußerung einer Immobilie eine Rückzahlung des Darlehens und die damit verbundene Grundschuld erfordert[2]. Die Senatorin betonte, dass der Kreditgeber einer solchen Änderung des Vertragsinhaltes nicht ohne weiteres zustimmen muss und dass ein Verstoß gegen den Grundsatz der Vertragserfüllung nur begründet ist, wenn dies aufgrund der berechtigten Belange des Kreditnehmers geboten ist[3].

Eine wesentlich weniger weitreichende Änderung des Vertragsinhaltes kann jedoch nicht in Erwägung gezogen werden, wenn der Verkauf des belastetes Grundstückes keine Rückzahlung des Darlehens erforderlich macht, sondern dem legitimen Eigeninteresse des Kreditnehmers an der angestrebten Verwirklichung des belastetes Grundstückes dient, indem er lediglich die vertraglich festgelegten Sicherungsmittel durch den ansonsten unveränderten Kreditvertrag ersetzt und der Umtausch der Immobilienleihebank mangels eines schützenswerten Egozinses angemessen erwarten kann.

Dies ist der Fall, wenn eine vom Kreditnehmer als Ersatzbetrag bereitgestellte Grundgebühr das Verlustrisiko der realen Kreditbank ebenso wie die im Kreditvertrag festgelegte und dann der Kreditnehmerin gewährte Grundgebühr deckt, der Kreditnehmer willens und in der Lage ist, alle mit dem Austausch von Sicherheiten zusammenhängenden Verwertungskosten zu übernehmen und die Kreditnehmerin keine Benachteiligungen fürchten muss, z.B. bei der Verwal-tung oder Verwertungder Ersatzbürgschaft.

aa) Der Klassenkamerad hatte ein legitimes Interessen an der Veräusserung seines belastetes Wohneigentums[4] aus persönlichen Erwägungen, die von der Beklagten ohne weiteres akzeptiert werden konnten. Die Aufhebung der für die Firmaekl. registrierten Grundpfandrechte war für die Erfüllung des Kaufvertrages vonnöten.

Dies hat die Firma Beck offensichtlich auch angenommen, als sie in ihrem Brief vom 2. August 2001 auf die Ziffer 2. August 2001 hingewiesen hat, dass ohne die von ihr geforderten Kündigungsunterlagen die Ausführung des von ihr abgeschlossenen Kaufvertrages in der Luft bleiben würde. Die Tatsache, dass der Sachbearbeiter das Recht hatte, die Einwilligung des Bekls zur frühzeitigen Rückzahlung des Kredits gegen eine entsprechende Frührückzahlungsgebühr zu fordern, war und ist auch zwischen den Beteiligten nicht umstritten. bb) Der vom Sachbearbeiter beantragte Umtausch der Sicherheiten, wobei der im Juli 1997 geschlossene Darlehensvertrag über 130.000 D-Mark unverändert fortgesetzt wurde, war nach dem Stand des Falles beim Berufungsgericht leicht von dem Bekl. auszuwarten.

Der Klassenkamerad bot dem Kollegen die Schaffung einer erstklassigen Grundpfandrecht über 130.000 DEM mit dem gleichen Gehalt an wie diejenige, die das verkaufte Objekt auf seinem akquirierten Hausgrundstück belastet, mit dem die 506 m2 erworben wurden, ebenso in S. mehr als das Doppelte der Größe des belasteten Grundstücks beträgt und nach dem Gutachten des Sachverständigen, das vom Beklagten nicht in Frage gestellt wird, einen Marktwert von 800 000 DEM aufweist, von denen 200 000 DEM, d.h. mehr als der Darlehensbetrag, auf den Bodenwert entfällt.

Es ist entgegen der Auffassung des Bekls irrelevant, ob das akquirierte Hauseigentum, wie die Klassenkameraden behaupten, werthaltiger ist als das verkaufte. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, wäre ihr Sicherungsrecht ohne jeden begründeten Verdacht durch eine erstklassige Zwangsvollstreckung in Höhe von 130.000 DEM auf das hinzuerworbene Vermögen und durch die Zwangsvollstreckung der Klasse in abstrakter Form vollständig durchdrungen.

Durch die Anweisung an den Beklagten an den Notar, die Löschungsgenehmigung für die Grundpfandrechte' auf das von der Klasse verkaufte Objekt erst nach Eintrag einer korrespondierenden Grundpfandrechte in das Kataster des neuen Sicherungsobjekts zu nutzen, wäre eine temporäre Sicherungslücke vermeidbar gewesen. Das Argument des Beckens ist jedoch stichhaltig, dass der KI. die Anordnung einer erstklassigen Grundpfandrecht auf sein erworbenes Haus nicht möglich gewesen wäre.

Der Tausch eines erstklassigen Wertpapiers gegen ein nachrangiges Wertpapier war für die Bank wegen des damit einhergehenden erhöhten Restrisikos nicht sinnvoll. Nachdem die Beweislastklasse nachgewiesen hat, dass sie im Kataster ihres Grundstückes eine Grundschuld von 130.000 DEM an erster Stelle feststellen konnte und der BerGer. dies nicht nachgeholt hat, ist bei der Überarbeitung des Grundbuchs davon auszugehen, dass dies der Fall war.

Die mit dem Umtausch der Wertpapiere zusammenhängenden Ausgaben sollten von der GKI getragen werden, deren Solvenz vom Beklagten nicht in Frage gestellt wurde, wie er bereits in seinem Brief vom 4. Januar 2001 an den Beklagten mitgeteilt hatte. Dies betrifft nicht nur die dem Notar und dem Grundbuchamt durch den Tausch der Hypotheken entstandenen - und ggf. auch im Voraus zu zahlenden - sowie sonstige notwendige Aufwendungen des Grundpfandrechtsgläubigers, sondern auch eine an ihn zu zahlende angemessene Gebühr (Bearbeitungsgebühr) für die Überprüfung des Wertes des neu gebotenen Sicherungsobjektes.

Entgegen ihrer Auffassung wäre es unter diesen Voraussetzungen leicht zu erwarten, dass die Beklagte eine neue Immobilieninspektion durchführt, die zum Tagesgeschäft einer Immobilienfinanzierungsbank mitwirkt. Daß die Verkäuferin dies zunächst in gleicher Weise sah, beweist die Tatsache, daß sie die Verkäuferin um die Zusendung umfassender Dokumente für diese Untersuchung ersucht und den Umtausch von Wertpapieren nur aufgrund von "geschäftspolitischen Entscheidungen" verweigert hat, wenn die Verkäuferin auf die Gewährung der Kündigungserlaubnis durch den Verkäufer nach dem unbelasteten Verkauf des belastet gebliebenen Grundstückes angewiesen war.

Der von der Firma Beck angegebene Grund dafür ist, dass, wenn das neue Sicherungsobjekt einen höheren Wert hat als das bisherige, auch eine neue Finanzierungsmöglichkeit beansprucht werden muss, nicht verständlich ist, wenn der Kreditnehmer - wie hier - nur eine Wertpapierbörse von der Firma Beck verlangt und den Anschaffungspreis für das neue Sicherungsobjekt mit Unterstützung eines anderen Kreditinstitutes durchführt.

Auch andere wirtschaftliche, juristische oder auch nur planmäßige Benachteiligungen des Beke. allgegenwärtig, z.B. im Zusammenhang mit der Administration oder einer Nutzung der von der KI. alternativ gebotenen erstklassigen Grundpfandrechte, sind weder vortragsfähig noch erkennbar. Jeder Versuch der Bank, aus der Vorfälligkeit des Kredits durch die Bank mittels der von ihr ermittelten Vorfälligkeitszahlung spezielle Vergünstigungen zu beziehen, ist nicht schützenswert.

Hat der Kreditnehmer - wie hier - ein legitimes Interessen an der Verwertung des belastetes Grundstückes, sollte die Gläubigerbank durch eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits nicht besser oder schlechter dran sein, als es bei einer vollständigen Erfüllung des Kreditvertrages mit einer festen Frist gewesen wäre[5]. c ) Auf der Grundlage der vor dem Berufungsgericht relevanten Tatsachen ist der Beklagte nicht berechtigt, die Entrichtung einer Vorfälligkeitsgebühr für die vorzeitige Rückzahlung des vom Klassenkameraden nicht gewünschten Kredits zu verlangen.

Weil der unter Vorbehalt gezahlte Klassenkamerad ohne den Widersprechenden des BKl. ub dem entgegengetreten war, ist die Beschwerde auf Verlust der Anreicherung ( "818 III BGB") in entsprechender Anwendbarkeit des § 820 I 1 BGB ausgeschlossen[6]. Der Fall ist noch nicht endgültig entschieden, da keine Erkenntnisse über die Feststellung des Verkäufers vorliegen, dass das für die Anschaffung des neuen Hauses verwendete Institut zur Übertragung des ersten Ranges auf eine vollstreckbare Grundgebühr von 130.000 DEM zzgl. 15% Zins zur Eintragung in das Kataster zugunsten des Beklagten und auf eine einmalige Nebenzahlung von 10% war.

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